Property Stories

From Edward Bechard-Torres

We had arrived at Minkoaméyos, a small town straddling a main road just beyond the outskirts of Yaoundé, when a colleague of mine recited that worn fetish: “Work in the field is always more complicated: you learn how all those laws you’ve been reading about translate into practice”.

My colleagues were making rounds in the village to houses that had been designated by a UK-based NGO to be demolished and re-built according to a model designed to curb the incidence of malaria in children. I was to piggyback onto these visits to interview residents on the methods by which they came to access their plots of land.

There was always going to be more to property law than what was provided for in the medley of inherited laws and local ordinances. Our visit that day underscored the role property law may play in the construction of identities and of perceived communities.  More precisely, in Minkoaméyos, property rules almost certainly help cement perceived differences between the locals – les autochtones – and the non-locals – les allogènes. To explain, not every Cameroonian possesses a right to title any bit of land. The right to undergo the titling process on a specific plot of land flows from a certificate of traditional occupancy, a document that, in essence, certifies that one’s “ancestors” occupied a given plot of land. It is hard to imagine any world where one’s ancestors continually occupied a single plot of land, but that is the only story these certificates permit.

If a “foreigner” intends to acquire titled property, he would have to either purchase that certificate of occupancy and undertake the titling process himself, or he would otherwise have to wait for a “local” to title the plot and then purchase the titled land. In Cameroon’s urban centres, I have been told, most of the land occupied has been purchased, even if in an informal sense; few plots are still held by the original occupying family. The widespread absence of original occupants signals an aggregate shift of property holdings away from a less-efficient allocation, based on a families’ historic occupancy, to a more efficient one that privileges those who stand to benefit most from close proximity to urban markets.

In Yaoundé’s satellite villages, however, the property holders’ composition is mixed. In some villages, the difference between the autochtones and the allogènes is stark. In these places, the allogènes may be wealthier, mostly holding employment in Yaoundé, and take advantage of the relatively inexpensive cost of land to build gated dwarf mansions, which stand in stark contrast to the mud-based housing of the indigenous. In Minkoaméyos, the separation is invisible; the “foreigners” are residents drawn from the surrounding region who mostly hope to gain employment at the budding water treatment facility within the town’s limits. The “foreigners” do not appear to be any wealthier. They are culturally similar and occupy by and large similar houses to their “indigenous” neighbours.

And yet those differences, traceable to property law, may have generated a sense of group identity, with an accompanying sense of solidarity between imagined kin. The end of my day had me sitting under a large aluminium sheet that shelters a family’s supply of wood. The family’s eldest sister they are allogène – informed me that les indigènes often “sell” the same piece of land to multiple buyers. To avoid being defrauded, incoming families often have to signal to other prospective buyers that that portion of the property has been “purchased”. I have seen walls of houses, for instance, that have been inscribed with the forbidding “DO NOT BE MISTAKEN, THIS HOUSE AND LOT HAVE ALREADY BEEN SOLD”. Her family had bought a virgin plot, and to evidence their occupation they decided to immediately erect an improvised residence. That need to construct has imposed a double cost – the family lives in an unstable house that imperils the health of its residence, while its construction diverted needed savings away from the mother’s project to build a more durable, adequate familial home. The vendors have stumbled with handing over the certificate needed for her family to title the land – a “he has it, no she has it” kind of affair – and her working family is simply too busy to put the kind of pressure needed to get things moving. Throughout her story, the family are referred to merely as “les autochtones”. At the end, the eldest sister points to a small plot across the path, recently acquired by another family of allogènes. She tells me that she watches out for this family as well, to make sure that les autochtones do not try and pull a fast one on her apparent comrades.

The community could have been studied exclusively through its property norms. We repeatedly found wives busying themselves alone in their home, where they spend the lion share of their waking minutes. In spite of their reliance on their husband’s living quarters, they were ignorant on their property status. The most basic questions went notably unanswered. Nearby, a large family’s property is held communally in a collective title, kept at the home of the communal matriarch. This sub-community prefers to manage their property relations amongst themselves, perhaps according to custom, and eschew the application of State law. The entirety of the property is titled only so as to preclude forced eviction at the State’s hands.

Most importantly, the day underscored the how common property-related insecurities were. So few plots have been titled. Many occupants not only lack that basic legal protection, they also lack the tools and capacity to obtain it. One man tells us that he had purchased a future morsel from a man who had purchased the customary right to title the lot in its entirety. The vendor has since died, and this occupant is now clueless as to the location of the documents he would need to title his morsel.

Others have begun the titling process. The process, even after recent reforms, remains cumbersome and expensive. One resident, lured into hope by his neighbour’s success story, has taken the first steps and expects the process to take six months (as per the government’s half serious promise). Down the way, one family had invested its hopes in a sponsor, an individual who undergoes the titling process on behalf of another in exchange for a portion of the resulting securitized property. Three years have passed and no title has yet been received. The sponsor has been happy to live and farm his share of the land and to blame bureaucratic hurdles for his own lack of follow-through.

A kind of property anxiety is thus widespread – as it should be in a State where the threat of forced eviction looms large – and while it may encourage residents to undertake the titling marathon, it risks over-simplifying the life of property norms to the question of “is this property securitized, or not?” Although, it is interesting that, of all the criteria on which the UK-based NGO selects the recipients of its model houses, that is not one of them.

Droit foncier et Développement: Un mélange Explosif

 Par: Éloïse Ouellet-Décoste

Je dois avouer que je n’ai jamais été passionné des questions foncières. Que ce soit le cours de Droit des Biens ou de  Common Law Property, je n’y trouvais pas d’intérêt particulier. Pourtant, depuis que je suis au Cambodge, j’ai  l’impression de ne m’intéresser qu’à ça, la terre et les enjeux fonciers. J’imagine que c’est du au fait qu’ici il n’y a pas  vraiment de régime de propriété ou du moins, celui qui existe est très imparfait, ce qui ouvre la porte à beaucoup d’abus  et offre très peu de sécurité à ceux qui sont propriétaires. On est donc loin des questions du fond servant et des droits  des copropriétaires…et autres « technicalités » existants dans un régime de propriété bien établit.

Pour réellement comprendre le bordel foncier qui existe aujourd’hui au Cambodge, il faut remonter dans le temps  jusqu’au année 1970, durant le régime des Khmer Rouge. Comme l’explique si bien le Père Ponchaud dans son percutant livre « Cambodge Année Zéro », les Khmers Rouge ont mis en pratique à la sauce Khmer les idéologies communistes Soviet et Maoïste dans leur version la plus extrême. C’est-à-dire qu’ils ont poussé à bout ses idéologies dans leur logique interne. Ainsi, puisque la ville était considérée comme corrompue, Phnom Penh et les autres villes du Cambodge ont été évacués dans les jours suivants la victoire des Khmers Rouge en 1975. Des milliers de personnes ont été forcé de quitter leur maison  et leurs biens et de partir, à pied, vers la campagne pour y travailler la terre. En campagne, la propriété privé a été complétement abolit et rendu illégale pour faire place à la production collective, dirigé par l’Angkar, l’organisation centrale. Bref, entre 1975 et 1979, le Régime des Khmer Rouge a complétement anéanti le régime de propriété. Et depuis cette époque, le Cambodge tente en vain de ressusciter son système d’enregistrement des propriétés foncières.

En 1992, une première loi est entrée en vigueur, reconnaissant le droit de tous les Cambodgiens de posséder et vendre leur terre. Puis en 2001, une nouvelle Land Law a vue le jour. Cette loi devait encadrée les droits de propriétés fonciers au Cambodge, tant la propriété privé que public, résidentielle, commerciale et agriculturale, les droits de propriétés collectifs des communautés autochtones et des sites religieux. De plus,  à l’article 5, la 2001 Land Law garantie que nul ne peut être privé de ses droits de propriété, sauf si une telle expropriation est nécessaire pour l’intérêt publique et qu’une compensation juste et équitable a été préalablement accordée. Sur papier, les lois foncières sont bien établit, cohérente et en accord avec les droits de la personne. Par contre, la réalité est toute autre.

Le défi principal était de faciliter l’enregistrement des droits fonciers de ceux occupant et utilisant la terre depuis des années sans aucun titre officiel. En 2002, le Land Management and Administration Project (LMAP) a été mis sur pied par le Gouvernement du Cambodge avec le support financier et technique de la Banque Mondiale et des gouvernements Allemand, Finlandais et Canadien. L’objectif premier du LMAP était d’assister le gouvernement dans l’implantation des provisions de la nouvelle loi visant à réduire la pauvreté, promouvoir la stabilité sociale et stimuler le développement économique. Pour y parvenir, le LMAP visait à améliorer la sécurité des droits fonciers et à promouvoir le développement d’un marché immobilier dynamique. Cela dit, 10 ans ont passé depuis que LMAP a vue le jour et, pourtant, l’élite Cambodgien continue à s’enrichir en vendant la terre et les ressources naturelles du pays, alors que les pauvres sont du plus en plus exclus des bénéfices de la propriété. Les familles sans titre foncier ne parviennent pas à en obtenir, même après 10 ou même 20 ans d’occupation, demeurant ainsi extrêmement vulnérable aux expropriations. De plus, mêmes les familles possédant des titres fonciers sont victimes d’évictions forcés et d’appropriation de leur terre, sans compensation et sous pressions et menaces incessantes. Les riches ont mis le Cambodge en vente et en profitent pendant que les pauvres en subissent brutalement les conséquences.

Suite à l’entrée en vigueur de la loi de 2001, deux nouveaux mécanismes visant à promouvoir le développement du pays et à réduire la pauvreté ont été élaboré. D’abord, pour les régions urbaines, les Social Land Concession (SLC), un mécanisme légal permettant le transfert des propriétés étatiques aux communautés pauvres pour des fins sociales, soit résidentielle ou agraire. Ensuite, les Economic Land Concession (ELC), pour les zones rurales. Ce deuxième mécanisme légal fut mis sur pied pour permettre le transfert des propriétés foncières étatiques à des compagnies privées pour l’exploitation agro-industriel.

Cela dit, les dernières années ont su démontrer que ces deux mécanismes ont plutôt été conçus pour faciliter l’expropriation des pauvres occupant des terres potentiellement lucratives au profit des compagnies privés, et tout ça au nom du « développement ». Suite à l’établissement des SLCs, le gouvernement annonça son intention d’en établir 4 là où habitaient déjà des communautés urbaines. Et les années qui suivirent témoignèrent des vrais intentions du gouvernement : démanteler les bidonvilles et déplacer les communautés pauvres en périphéries de la ville (là où les sites de relocations sont dépourvus de tout service et les conditions de vies déplorables) pour ensuite transférer les droits de propriétés à des compagnies privés pour des projets lucratifs. De plus, dans les campagnes, de nombreuses ELCs ont été accordés dans des aires protégées. Ainsi, non seulement les ELCs privent des communautés rurales pauvres des terres dont ils dépendent pour survivre depuis des générations, mais en plus, elles accélèrent la déforestation, facilitant la transformation des riches forêts cambodgiennes en monoculture intensive de caoutchouc et de sucre.

Voici quelques statistiques pas mal épouvantables. Entre 2003 et 2008, LICADHO estime que 53,758 familles ont été victime d’abus de droit de la personne liés à la terre, soit éviction forcé, appropriation de leur terre ou destruction de leur propriété. Et le nombre de famille nouvellement affecté ne fait qu’accélérer à chaque année. Déjà 2 millions d’hectares ont été transféré à des compagnies privées sous les mécanismes de concessions foncières et, de ce nombre, 700,000 hectares ont été transférés en 2011. En d’autres mots, la moitié des concessions ont eu lieu en un an ! Ceci laisse présager le pire pour les années à venir. Déjà, des rumeurs cours que le terrain sur lequel repose le stage olympique de Phnom Penh sera concédé à une compagnie privée de développement immobilier. Cet énorme stade est non seulement un lieu hautement fréquenté par tous les résidents de la ville pour y faire leurs activités physiques quotidiennes, mais il s’agit aussi d’un des seuls lieux publics  encore accessible sans frais. Phnom Penh n’a pas de parcs et très peu d’espace où relaxer et s’amuser entre amis ou en famille. La disparition du stage Olympique aurait des répercussions importantes sur la vie collective des citadins.

Suite  à la violence résultant des évictions forcés des premiers mois de 2012, notamment la mort par balle d’une jeune adolescente de 14 ans dans la province de Kratie durant une éviction forcées, le Premier Ministre Hun Sen annonça, au mois de Mai dernier, un moratoire sur les concessions foncières. Pourtant, à peine 1 mois et demi plus tard, déjà 4 nouvelles ECLs avaient été accordés, chacune d’entres elles dans une zone protégée : 8,200 hectares dans le Kulen Promtep Wildlife Sanctuary; 9,688 hectares dans le Parc National de Kirirom; 9,068 hectares dans le Phnom Prich Wildlife Sanctuary; et 9,000 hectares dans le Lumphat Wildlife Sanctuary, pour un total de 35,000 hectares. Et bien sur, le gouvernement nie avoir violé son propre moratoire.

Comme si tout ceci n’était pas assez, le gouvernement a présenté récemment le brouillon d’une nouvelle loi sur la gestion et l’utilisation des terres agricoles. Deux aspects de ce nouveau projet de loi sont particulièrement troublant compte tenu du contexte actuel au Cambodge où la violence et les abus des droits de la personne reliés aux enjeux fonciers sont à la hausse. D’une part, si adoptée, cette nouvelle loi créera des « Agricultural Development Areas », i.e. la collectivisation de tous les terres d’une certaine région si une majorité (non-définit dans la loi) de propriétaire foncier votent pour. Par conséquence, tous les propriétaires de la région, tant ceux pour que ceux contre, seront forcés de participer au plan de développement imposé par le gouvernement, à défaut de quoi ils risqueront la prison. De plus, aucune provision de la loi ne prévoit un mécanisme pour mettre fin au ADAs. D’autres part, la loi établira des sanctions pénales allant jusqu’à 1 an d’emprisonnement pour ceux qui ne respecteront pas la loi, ou quelques sous-décrets promulguer sous cette loi. De plus, une autre provision prévoit que tout acte visant à faire obstruction à un fonctionnaire dans l’exercice de ses fonctions sous cette loi sera considéré une offense criminelle passible d’une sanction pénale. Ainsi, un fermier voulant s’opposer à la création d’un ADA afin de protéger son droit de propriété privée s’exposerait aux risques d’être reconnu coupable d’entrave à la loi et d’emprisonnement.

Ce projet de loi comporte un bon nombre d’autres provisions troublant qui risqueront de compromettre les droits de propriétés des fermiers et d’élargir la marge de manœuvre pour ceux qui souhaitent s’approprier par la force les terres d’autrui . Je vous en épargne les détails, mais si vous souhaitez en savoir davantage, voici un excellent rapport de LICADHO sur ce nouveau projet de loi : http://www.licadho-cambodia.org/reports/files/169LICADHOBriefingDraftAgriculturalLaw-English.pdf. Cependant, ce qui est le plus choquant est de constater à quel point le gouvernement n’a aucune intention réel de mettre en application les provisions du 2001 Land Law qui visent à faciliter l’accès aux droits de propriétés des pauvres et ré-établir un régime de propriété foncière favorisant la sécurité d’occupation des terres aux populations les plus vulnérables. Jusqu’à date, le LMAP (financé en partie par le gouvernement Canadien), visant à enregistrer les titres de propriétés, n’a fait que formaliser les inégalités.  Et c’est bien entendu la rhétorique du développement qui est constamment utilisée pour justifier ces abus.

Kafkaesque

2012-Chris-DurrantBy Chris Durrant

I’ve never read The Trail by Kafka. I tried once in middle school, but stopped, because I found it confusing and unpleasant, which I’ve subsequently learned was kind of the point. Still, I felt sure today in using the word Kafkaesque to describe what was going on, if not from my point of view, then certainly for my client.

This morning I received notice that there was a bail hearing to be run today. I began getting ready by interviewing the client, creating a release plan and making sure sureties and witnesses would arrive at court. This process usually lasts through lunch (today I ate some yogurt covered raisins, a can of V8 and a pecan tart while on the phone) but I was ready to go at the court at 1:30. Usually the Justice of Peace court deals exclusively with bail hearings in the afternoon, but today there was a trial. I sat patiently through the trial, watching with interest as lawyers cross-examined witnesses. Now while it is great for me to get to watch a defense lawyer get an RCMP officer to admit it is hard to get an actual sense of the sobriety of a citizen they don’t know, I feel bad for my client, who had been moved from a small cell in the RCMP detachment to a small cell in the court house, and who didn’t know when she’d get to appear before the court or even what time it was, besides from when I slipped out of the courtroom to tell her I thought it would only be half an hour longer.

Unfortunately, once the trial was finished, the Crown lawyer and myself were informed by the clerk that there were no bail hearings on the docket. As both of us had received disclosure in morning, we were quite surprised. My client was brought into the courtroom, where I had to explain to her that it appeared while the paperwork for her bail hearing had been sent to the Crown and myself, it had not been sent to the Court. While the Crown and I were happy to lend the court our copies of the information, that was not an option because documents proved to the Court have to be sworn to, and neither of our disclosures were signed. While the Crown was very helpfully trying to arrange for the RCMP to send the documents up to the court, the Justice of the Peace decided that as there were no matters on the docket before her (and that it was around four o’clock) she would close court.

If this whole process sounds confusing, it is. I can only imagine how hellish it must be when you are hoping to get out on bail. After the JP left, the court room was a tangle of lawyers, law students, law clerks and an RCMP officer talking about whether there was anything to be done. I tried to explain to my client what was going on, while at the same time hoping to have some matter to discuss with anyone in the courtroom, because explaining to someone that they’ll have to spend the night in prison because of a paperwork mix-up is something you really want to do as little as possible. On top of that, we needed to sort through whether she would be allowed to spend the night in the women’s correctional facility, or whether she would have to go back to the RCMP detachment for the night. The difference between the two is large. The women’s facility, while still a prison, is at least a place designed for people to stay for an extended period of time. The RCMP detachment cells are small concrete affairs, where prisoners are given a microwave Hungary-man dinner at lunch and supper (why breakfast is not provided is an alarming question at best) and mattresses and toilet paper are given out to the prisoners based on some criteria I have yet to figure out (assuming its not arbitrary). Obliviously my client did not want to go back to the RCMP detachment. To be able to go to the women’s facility however, their needs to be a signed remand warrant, which is usually signed when someone looses their bail hearing. As we didn’t have a bail hearing, there was no remand warrant. Eventually someone with the authority to sign a remand warrant was found, but even with that document, it was no guaranteed that my client would get to go to the women’s facility, because they generally don’t do one-day intakes. The RCMP however, said they would ask. I will find out tomorrow morning where my client spent to night when we appear before the court in the morning.

Now with the help of practiced lawyers, both the Crown and defense lawyers from my office, I understood what was going on today, and felt I was able to advocate as best as possible for my client. However, for my client, she told me she didn’t really understand the reasons for what was happening, and I wouldn’t blame her if she can’t tell whether I’m doing a good job or not. I try to be empathic, and explain as simply as I can what’s happening. However, I can’t imagine what it is like to be told she can’t have her hearing because there was a problem with paperwork, the Justice of the Peace went home, and the she might have to spend the night alone in a concrete room because it’s only one night. If not Kafkaesque, I’m sure the words arbitrary and unfeeling apply well to the process.

The irony here is that someone can be denied bail if their release would cast doubt on the administration of justice. I’m certain my client now has her doubts about the administration of justice, but nothing about what happened to her today will work in her favour tomorrow.

 

Also confusing and troubling, the possibly unprecedented return of ice to Frobisher Bay in August. This prevents the sea-lift from unloading its goods, and has temporarily ruined clam season, which is a free source of food (which can be frozen and kept year long)

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